TOUT COMPRENDRE à la location

C’est la somme que le propriétaire garde pendant toute la location, au cas où tu partirais en laissant des loyers impayés ou des dégâts. Ce n’est pas un loyer d’avance : si tout va bien, elle te revient intégralement.

Le montant est plafonné par la loi. Un propriétaire qui demande plus est hors des clous, et tu peux le lui dire.

• →Location vide : un mois de loyer hors charges, maximum.
• →Location meublée : deux mois de loyer hors charges, maximum.
• →Bail mobilité : aucun dépôt de garantie n’est possible, c’est interdit.
• →Restitution : un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il y a des différences.
• →En cas de retard, le propriétaire te doit 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
• →Si le logement est en copropriété, il peut garder une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes — au maximum 20 % du dépôt.

Quand une agence est dans la boucle, quatre prestations seulement peuvent t’être facturées : la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Tout le reste — la recherche du bien, la diffusion de l’annonce, l’entremise, la gestion, l’état des lieux de sortie fait à l’amiable — est à la charge du propriétaire, intégralement.

Et sur ces quatre prestations, ta part est doublement limitée : elle ne peut jamais dépasser celle du propriétaire, ni un plafond au mètre carré de surface habitable.

• →Zone très tendue, dont Paris : 12,10 € par m² pour visite, dossier et bail.
• →Zone tendue : 10,09 € par m². Reste du territoire : 8,07 € par m².
• →État des lieux d’entrée : 3,03 € par m², partout.
• →Concrètement, pour 30 m² à Paris : 363 € au maximum pour les trois premières prestations, plus 90,90 € pour l’état des lieux.
• →Ces plafonds sont réindexés chaque année ; les montants ci-dessus sont ceux de 2026.
• →De particulier à particulier, sans agence : aucun honoraire, jamais.

Ce n’est pas qu’une histoire de canapé. Le régime change la durée de ton engagement, ton préavis, ton dépôt de garantie et la façon dont les charges sont calculées.

Le meublé est plus souple, et c’est son intérêt quand tu ne sais pas où tu seras dans un an. Le vide t’installe plus durablement, avec un préavis côté propriétaire bien plus long — donc plus de stabilité pour toi.

• →Durée : trois ans en vide (six si le propriétaire est une société), un an en meublé, ou neuf mois pour un bail étudiant qui ne se reconduit pas tout seul.
• →Ton préavis : trois mois en vide, ramené à un mois en zone tendue et dans plusieurs autres cas — mutation, perte d’emploi, premier emploi, RSA ou AAH, raison de santé, attribution d’un logement social. En meublé, c’est un mois partout.
• →Le préavis du propriétaire : six mois en vide, trois mois en meublé, et toujours avec un motif — reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux.
• →Dépôt de garantie : un mois en vide, deux en meublé.
• →Un meublé doit contenir une liste de mobilier fixée par décret : literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien, volets ou rideaux dans les chambres. S’il en manque, ce n’est pas un vrai meublé.

Trois façons de rassurer un propriétaire sur le fait que le loyer tombera. Elles ne se valent pas, et surtout elles ne se cumulent pas toujours.

Deux règles que peu de gens connaissent et qui jouent en ta faveur : un propriétaire ne peut pas refuser ton garant au motif qu’il n’a pas la nationalité française ou qu’il ne réside pas en métropole. Et s’il a souscrit une assurance loyers impayés, il ne peut pas en plus exiger un garant — sauf si tu es étudiant ou apprenti.

• →Garant physique : une personne qui signe un acte de cautionnement et reçoit un exemplaire du bail. En cautionnement solidaire, le propriétaire peut lui réclamer la totalité sans t’avoir relancé d’abord.
• →Visale : une caution gratuite portée par Action Logement. La demande doit impérativement être faite avant de signer le bail. Dans le parc privé, elle couvre jusqu’à 36 mensualités de loyer et charges impayés, plus deux mois de dégradations. L’éligibilité dépend de ton âge, de ta situation et d’un plafond de loyer propre à ta zone.
• →GarantMe et les autres plateformes : une garantie payante, à ta charge, facturée en pourcentage du loyer annuel. Utile quand ni Visale ni un garant physique ne sont possibles.
• →Un propriétaire n’est jamais obligé d’accepter une garantie plutôt qu’une autre. Si tu peux en présenter deux dans ton dossier, il choisit celle qui le rassure — c’est un avantage, pas un problème.

C’est le document qui décidera, le jour de ton départ, si ton dépôt de garantie revient entier. Il est obligatoire, il se fait à deux, et il est annexé au bail.

Le piège classique : bâcler celui d’entrée parce qu’on a hâte d’emménager. Sans état des lieux d’entrée, tu es réputé avoir reçu le logement en bon état — et tout ce qui cloche devient ta responsabilité.

• →Note tout, même les défauts minimes, et prends des photos datées pièce par pièce.
• →Tu as dix jours après sa signature pour demander à le compléter si tu as repéré quelque chose après coup.
• →Pour le chauffage, le délai est différent : tu peux demander à compléter l’état des lieux pendant le premier mois de la période de chauffe.
• →L’usure normale liée au temps — peintures qui ternissent, sols qui marquent — ne peut pas t’être facturée. C’est la vétusté, elle est à la charge du propriétaire.
• →En cas de désaccord, un commissaire de justice peut l’établir : les frais sont alors partagés par moitié.
• →Un état des lieux de sortie fait à l’amiable avec l’agent ne te coûte rien.

Toutes les dépenses de l’immeuble ne sont pas refacturables au locataire. Seules celles figurant sur une liste fixée par décret le sont : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et quelques autres. Ce qui n’y figure pas reste au propriétaire, y compris les gros travaux.

Ensuite, deux régimes possibles, et la différence se voit sur ton compte en banque.

• →Provisions sur charges : tu paies une avance chaque mois, et une régularisation annuelle ajuste au réel. Tu peux donc devoir un complément, ou être remboursé.
• →Le décompte doit t’être communiqué un mois avant la régularisation, et les justificatifs restent consultables pendant les six mois qui suivent son envoi.
• →Si aucune régularisation n’a été faite depuis plus d’un an, tu peux demander à étaler le rattrapage sur douze mois.
• →Forfait de charges : un montant fixe inscrit au bail, sans complément ni remboursement possible. Il est autorisé en location meublée, obligatoire en bail mobilité, et exclu en location vide.
• →Ce que ça change : avec un forfait, un hiver rigoureux ne te coûtera pas plus cher — mais un hiver doux ne te rendra rien non plus.

Parce que sur les biens les plus demandés, le propriétaire ne choisit pas le meilleur dossier du marché : il choisit le premier dossier complet et rassurant qui se présente. Attendre d’en recevoir vingt pour comparer, c’est prendre le risque de laisser filer les bons candidats.

S’y ajoute le fait que beaucoup d’annonces circulent avant d’être diffusées partout — par une agence qui rappelle ses contacts, par un locataire sortant qui en parle autour de lui.

La conséquence pratique est simple, et c’est toute la raison d’être de La Maraisienne : ce qui te fait gagner, ce n’est pas de chercher plus vite, c’est d’être prêt avant de chercher. Un dossier incomplet déclenche une relance, la relance coûte deux jours, et deux jours suffisent à perdre l’appartement.

Le blocage le plus fréquent n’est pas le marché, c’est la liste de critères. Quand tout est non négociable, plus rien ne passe le filtre.

Écris trois critères vraiment intouchables, et bascule tout le reste en « bonus appréciable ». Tu seras surpris du nombre de biens qui réapparaissent.

• →Raisonne en temps de trajet réel plutôt qu’en arrondissement : quinze minutes de métro en plus ouvrent souvent un quartier entier.
• →Ce qui se négocie facilement : l’étage, l’exposition, l’absence d’ascenseur, un rez-de-chaussée sur cour, une cuisine non équipée.
• →Regarde le plan plutôt que la surface. Trente mètres carrés bien distribués valent mieux que trente-cinq mal découpés.
• →Si tu es mobile, le meublé élargit beaucoup le choix — avec un bail d’un an, tu ne t’engages pas pour autant.
• →Visite large au début pour calibrer ton œil, puis resserre. Les trois premières visites servent surtout à comprendre ce que vaut vraiment ton budget.

Au-delà de cinq ou six biens en parallèle, on oublie qui a dit quoi, et on relance la mauvaise personne au mauvais moment. Un peu de méthode évite de perdre un appartement pour une raison bête.

• →Tiens un tableau : le bien, la date de visite, la personne contactée, la date d’envoi du dossier, la relance prévue.
• →Garde un seul dossier à jour, en un fichier unique et nommé proprement — un propriétaire qui reçoit douze pièces jointes séparées ne les ouvrira pas toutes.
• →Envoie-le dès la visite, pas trois jours après. C’est le moment où tu es encore frais dans sa mémoire.
• →Relance une fois, deux jours après, poliment, et passe à autre chose. Deux relances agacent, zéro relance se fait oublier.
• →Garde une trace écrite de ce qui a été dit : montant des charges, date de disponibilité, travaux annoncés.

Une visite se joue beaucoup avant d’y être. Les candidats qui repartent avec une réponse favorable sont rarement ceux qui ont le plus beau dossier : ce sont ceux qui ont pu le remettre sur place.

• →Ton dossier prêt, sur toi ou à portée d’envoi immédiat.
• →Tes questions notées. Sur place, on les oublie toutes.
• →Les dimensions de ce que tu tiens à garder — un lit, un bureau, un piano. Un mètre dans la poche évite les mauvaises surprises.
• →Fais le trajet réel, à l’heure où tu le feras vraiment, pas à 14 h un dimanche.
• →Arrive dix minutes en avance et marche dans la rue : commerces, bruit, lumière, ambiance du soir.
• →Téléphone chargé : tu vas prendre beaucoup de photos, et elles serviront à comparer le soir même.

Elles ont deux fonctions : t’informer, et montrer que tu sais où tu mets les pieds. Un candidat qui demande le régime des charges est un candidat qui rassure.

• →Le loyer exact, le montant des charges, et leur régime : provisions avec régularisation, ou forfait ?
• →À combien s’est élevée la dernière régularisation de charges ?
• →Le montant du dépôt de garantie, et le détail des honoraires s’il y a une agence.
• →Depuis combien de temps le locataire actuel est là, et pourquoi il part.
• →Des travaux sont-ils votés ou prévus dans l’immeuble ?
• →Le chauffage est-il individuel ou collectif, et quelle énergie ?
• →Quel est le classement au DPE, et donc à quoi s’attendre l’hiver ?
• →La date de disponibilité réelle, et la durée du bail proposé.
• →Qui gérera au quotidien : le propriétaire directement, ou une agence ?

Ouvre, touche, écoute. Un appartement se vérifie avec les mains, pas avec les yeux.

Un point légal à connaître : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale en France métropolitaine. Les classes F suivront en 2028, les E en 2034. Le DPE doit figurer dans l’annonce.

• →Ouvre les robinets, tire la chasse : regarde la pression et la vitesse d’écoulement.
• →Cherche l’humidité là où on ne regarde pas — angles de murs, derrière les meubles, bas des placards, joints de fenêtre.
• →Ouvre et ferme chaque fenêtre et chaque volet. Les menuiseries qui coincent ne s’arrangent jamais toutes seules.
• →Repère les compteurs : où sont-ils, sont-ils individuels ?
• →Compte les prises, jette un œil au tableau électrique, vérifie la ventilation dans la salle de bain et la cuisine.
• →Fais trente secondes de silence, fenêtre ouverte puis fermée. C’est le test le plus informatif de la visite.
• →Regarde la vue depuis chaque pièce, et l’orientation : plein nord en hiver, ça se sent.
• →En rez-de-chaussée ou au premier, regarde ce qui donne sur la rue et comment ça ferme.

La loi fixe une liste limitative de pièces qu’un propriétaire peut réclamer : ton identité, ton domicile, ta situation professionnelle et tes ressources. Tout ce qui n’y figure pas est interdit, et la demande expose le propriétaire ou son agence à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 €, et 15 000 € s’il s’agit d’une société.

Savoir dire non sur ces points-là ne te fera pas perdre un logement : ça t’évitera surtout de transmettre des données qui ne regardent personne.

• →Ce qu’on ne peut pas te demander : une photo d’identité autre que celle de ta pièce d’identité, ta carte Vitale, tes relevés de compte, une attestation de bonne tenue de compte, une attestation d’absence de crédit, une autorisation de prélèvement automatique.
• →Ni ton dossier médical, ni un extrait de casier judiciaire, ni un contrat de mariage, ni un certificat de concordat, ni un chèque de réservation.
• →Ni un jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par « Par ces motifs ».
• →Ni une attestation de ton employeur si tu fournis déjà ton contrat de travail et tes bulletins de salaire.
• →En pratique, prépare un fichier unique, lisible, dans un ordre logique, et à jour. C’est exactement ce que La Maraisienne fabrique pour toi.